Waktu tanda tangan akad KPR, ada dokumen tebal yang perlu dibaca dan biaya yang perlu dibayar di hari itu juga. Bagi banyak pembeli pertama, angka-angka ini baru muncul di sesi terakhir — padahal kalau sudah tahu dari awal, bisa dipersiapkan jauh lebih tenang.
Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) adalah dua profesi yang kadang dirangkap satu orang, tapi punya fungsi berbeda. Notaris membuat akta perjanjian (termasuk PPJB dan pinjaman KPR), sementara PPAT yang secara spesifik membuat Akta Jual Beli (AJB) — dokumen yang memindahkan kepemilikan properti secara hukum. Untuk pembelian rumah baru dari developer via KPR, keduanya biasanya satu kantor.
Komponen Biaya yang Dibayarkan ke Notaris/PPAT
1. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
AJB adalah akta yang secara resmi memindahkan hak atas tanah dan bangunan dari developer ke pembeli. Tarifnya diatur pemerintah maksimal 1% dari nilai transaksi, tapi dalam praktiknya banyak PPAT yang mengenakan 0,5–0,75% untuk transaksi di atas Rp 500 juta.
Untuk rumah Rp 700 juta: biaya AJB berkisar Rp 3,5 juta–5,25 juta. Biaya ini dibagi antara penjual dan pembeli — tapi di banyak developer, pembeli menanggung seluruhnya. Cek dulu di PPJB.
2. Pengecekan Sertifikat ke BPN
Sebelum AJB dibuat, PPAT wajib mengecek sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tidak ada sengketa, blokir, atau hak tanggungan lain. Biaya resmi pengecekan sertifikat di BPN sekitar Rp 50.000–150.000 per sertifikat — tapi PPAT kadang mengenakan biaya jasa pengurusan di atas itu, biasanya total Rp 300.000–500.000.
3. Biaya Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB selesai, PPAT mendaftarkan peralihan hak ke BPN untuk balik nama sertifikat dari developer ke nama pembeli. Ini proses terpisah dari AJB. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) untuk balik nama dihitung berdasarkan NJOP:
- Formula: (NJOP tanah × luas) × tarif balik nama (biasanya 1‰)
- Untuk rumah dengan NJOP tanah Rp 5 juta/m² dan luas 47,25 m²: sekitar Rp 236.250
- Ditambah biaya jasa PPAT untuk pengurusan balik nama: Rp 1–2 juta
4. Biaya Akta Perjanjian Kredit (KPR)
Untuk pembelian via KPR, bank juga membuat akta perjanjian kredit di depan notaris. Biaya ini berbeda dari biaya AJB. Nilainya sekitar 0,1–0,5% dari nilai pinjaman, tapi banyak bank yang sudah memasukkannya ke dalam biaya provisi atau membebankan terpisah. Pastikan tanya ke bank.
5. Akta Hak Tanggungan (APHT)
Saat KPR disetujui, bank mendaftarkan hak tanggungan atas properti sebagai jaminan kredit. APHT dibuat oleh PPAT dan didaftarkan ke BPN. Biaya: sekitar 0,25% dari nilai hak tanggungan (biasanya sama dengan nilai pinjaman KPR).
Untuk pinjaman Rp 630 juta (90% dari Rp 700 juta): biaya APHT sekitar Rp 1,575 juta.
6. Biaya Materai dan Administrasi
Setiap akta membutuhkan materai — sejak 2021 harga materai naik jadi Rp 10.000 per lembar. Untuk proses beli rumah lengkap biasanya dibutuhkan 10–20 lembar materai. Ditambah biaya fotokopi, legalisir, dan pengiriman dokumen: total Rp 200.000–500.000.
Rekap Estimasi Biaya untuk Rumah Rp 700 Juta di Bekasi
| Komponen | Estimasi Biaya |
|---|---|
| Biaya AJB (0,5% dari Rp 700 juta) | Rp 3.500.000 |
| Pengecekan sertifikat BPN + jasa | Rp 400.000 |
| Balik nama sertifikat (PNBP + jasa) | Rp 1.500.000 |
| Akta perjanjian kredit | Rp 1.000.000 |
| APHT (0,25% dari Rp 630 juta) | Rp 1.575.000 |
| Materai + administrasi | Rp 350.000 |
| Total Estimasi | Rp 8,3 juta |
Angka di atas adalah estimasi konservatif. Di beberapa PPAT, total bisa menyentuh Rp 10–12 juta tergantung tarif kantor dan kompleksitas dokumen. Nah, belum termasuk BPHTB dan PPh (itu komponen pajak pemerintah yang terpisah dari biaya notaris).
Siapa yang Menentukan PPAT — Pembeli atau Developer?
Di pembelian rumah dari developer, biasanya developer yang menentukan PPAT rekanan. Ini legal — developer yang menjual punya hak menunjuk PPAT. Makanya, tanyakan ke marketing di awal: "Siapa PPAT yang digunakan, dan berapa estimasi total biaya notaris?" Angka ini wajib ada di simulasi pembelian sebelum Anda tanda tangan apapun.
Pertanyaan wajib ke marketing: Minta detail estimasi biaya notaris/PPAT secara tertulis sebelum booking. Developer yang kredibel tidak akan keberatan memberikan rincian ini — bahkan biasanya sudah disiapkan dalam simulasi KPR.
Apakah Biaya Ini Bisa Dinegosiasi?
Tarif maksimum sudah diatur (1% untuk AJB), tapi di bawah itu ada ruang. Untuk developer yang punya volume transaksi tinggi dengan satu kantor PPAT, mereka biasanya sudah punya tarif yang lebih efisien. Jadi bagi pembeli, negosiasi individual ke PPAT tidak banyak membantu — yang lebih efektif adalah tanya ke developer apakah ada paket biaya notaris all-in.
Beberapa developer juga menawarkan subsidi biaya notaris sebagai bagian dari promo. Di Kingspoint, tim marketing bisa jelaskan detail biaya ini sebelum akad, termasuk mana yang ditanggung developer dan mana yang jadi kewajiban pembeli.
Minta simulasi biaya notaris sebelum komitmen
Tim marketing Kingspoint bisa berikan rincian biaya AJB, PPAT, dan semua komponen legal untuk Rumah Emerald 70 sebelum Anda tanda tangan apapun.
Minta Rincian Biaya Legal