Berdasarkan catatan Kantor Pertanahan (BPN) Kota Bekasi, volume transaksi akta jual beli di kawasan Bekasi Utara naik sekitar 12% pada kuartal pertama 2026 dibanding periode sama tahun sebelumnya. Sebagian besar didorong pembelian rumah tapak baru dari pengembang. Di balik lonjakan itu, ada pola yang berulang: pembeli baru rata-rata meremehkan total biaya di luar harga beli sebesar 15–20%.
Biaya notaris bukan satu angka tunggal. Ada BPHTB untuk pembeli, PPh final untuk penjual, biaya AJB, biaya balik nama sertifikat, dan beberapa komponen administrasi kecil. Totalnya bisa mencapai Rp 35–45 juta untuk transaksi Rp 700 juta — kalau tidak disiapkan dari awal, ini yang bikin proses macet di tengah jalan.
Apa Itu PPAT dan Mengapa Perlu?
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan, termasuk Akta Jual Beli (AJB). Di Indonesia, PPAT biasanya merangkap jabatan sebagai notaris — tapi fungsinya berbeda. Notaris membuat akta umum; PPAT khusus untuk akta pertanahan.
Soalnya tanpa AJB dari PPAT yang wilayah kerjanya mencakup lokasi properti, proses balik nama sertifikat di BPN tidak bisa diproses. Jadi ini bukan optional — ini wajib.
Rincian Biaya yang Perlu Disiapkan
| Komponen Biaya | Siapa yang Bayar | Estimasi untuk Rp 700 Juta | Catatan |
|---|---|---|---|
| BPHTB | Pembeli | Rp 31 juta | 5% × (harga − NPOPTKP Rp 80 jt). NPOPTKP Kota Bekasi: Rp 80 juta |
| PPh Final | Penjual | Rp 17,5 juta | 2,5% dari harga jual. Kadang dinegosiasi jadi beban pembeli |
| Biaya AJB / Jasa PPAT-Notaris | Biasanya split atau salah satu pihak | Rp 4–7 juta | Regulasi: maksimal 1% dari harga transaksi (PP No. 37/1998) |
| Biaya Balik Nama Sertifikat (PNBP BPN) | Pembeli | Rp 75–200 ribu | Tarif resmi berdasarkan NJOP, bukan harga transaksi |
| Cek Sertifikat dan Materai | Pembeli | Rp 200–500 ribu | Validasi keaslian sertifikat di BPN + materai akta |
*NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) berbeda tiap kota. Untuk Kota Bekasi angkanya Rp 80 juta per 2026, jadi BPHTB dihitung dari selisih harga beli dikurangi Rp 80 juta — bukan dari harga penuh.
Total yang Perlu Disiapkan Pembeli
Untuk transaksi Rp 700 juta di Bekasi, ini angka realistis yang perlu disiapkan di luar harga beli:
- BPHTB: (Rp 700 juta − Rp 80 juta) × 5% = Rp 31 juta
- Biaya notaris/AJB: Rp 4–7 juta (tergantung notaris, bisa dinegosiasi)
- PNBP BPN balik nama: Rp 75–200 ribu
- Materai, saksi, administrasi lain: Rp 300–500 ribu
Total estimasi biaya notaris + pajak pembeli: sekitar Rp 36–39 juta. Angka ini belum termasuk PPh final penjual — kalau setelah negosiasi pembeli yang menanggung, tambahkan lagi Rp 17,5 juta.
Yang sering luput: BPHTB harus dilunasi sebelum AJB ditandatangani. Pastikan dana ini sudah cair dan tersedia — bukan masih terkunci di deposito atau sedang dalam proses pencairan pinjaman.
Fee Notaris di Bekasi vs Kota Lain
Berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998, biaya jasa PPAT maksimal 1% dari nilai transaksi. Di lapangan, banyak notaris Bekasi mengenakan flat fee atau negosiasi di bawah angka maksimum itu. Perbandingan kota tetangga untuk transaksi Rp 700 juta:
- Jakarta Selatan/Pusat: Rp 7–12 juta (notaris Jakarta cenderung lebih mahal)
- Tangerang Selatan: Rp 4–6 juta, setara Bekasi
- Depok: Rp 3,5–5,5 juta
- Bekasi: Rp 4–7 juta
Nah, yang penting sebelum sepakat dengan notaris: minta breakdown biayanya secara tertulis. Sebagian notaris memisahkan biaya AJB, balik nama, dan administrasi; sebagian lain lump sum. Tahu apa yang Anda bayar itu perlu.
Siapa Menanggung Apa — Kebiasaan Pasar Bekasi
Tidak ada aturan hukum yang mewajibkan distribusi biaya antara pembeli dan penjual. Semuanya hasil negosiasi. Tapi ada pola yang umum berlaku di pasar Bekasi:
- BPHTB → pembeli (hampir selalu)
- PPh final → penjual (hampir selalu, kecuali dinegosiasi)
- Biaya notaris/AJB → bisa split 50:50, atau salah satu pihak menanggung semua
- Balik nama BPN → pembeli (karena sertifikat atas nama pembeli)
Untuk rumah baru dari developer, pola yang umum: pembeli menanggung BPHTB, developer menanggung PPh final dan biaya notaris. Tapi baca PPJB dengan teliti sebelum tanda tangan — sebagian developer mencantumkan klausul bahwa semua biaya notaris dan pajak menjadi tanggungan pembeli.
Urutan Pembayaran yang Perlu Dipahami
- BPHTB dilunasi dan bukti setor diserahkan ke notaris
- PPh final penjual dibayarkan (bukti setor PPh disiapkan)
- AJB ditandatangani di hadapan PPAT
- Berkas AJB diajukan ke BPN untuk balik nama sertifikat
- Sertifikat baru atas nama pembeli selesai (estimasi 2–6 bulan tergantung antrean BPN Bekasi)
Makanya, kalau Anda sudah setuju harga dan menandatangani PPJB, mulai siapkan dana ini dari jauh hari. Jangan sampai KPR sudah cair tapi proses AJB tertunda karena BPHTB belum tersedia.
Mau tahu biaya lengkap beli unit Kingspoint?
Tim marketing Kingspoint bisa bantu hitung estimasi BPHTB, biaya notaris, dan total investasi awal untuk unit di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara — termasuk info promo dan skema pembayaran yang berlaku.
Tanya via WhatsApp