Bayangkan situasinya. Anda ambil unit indent di sebuah cluster, bayar booking fee, tanda tangan PPJB, lalu akad KPR di bank. Pembangunan dijanjikan selesai empat belas bulan. Masuk bulan kedelapan, pekerjaan di lokasi berhenti. Pagar seng masih berdiri, tapi tukangnya sudah tidak kelihatan lagi. Yang tidak ikut berhenti cuma satu: autodebet cicilan setiap awal bulan.
Pertanyaan yang muncul biasanya sama, kenapa harus bayar rumah yang belum ada wujudnya. Jawabannya ada di struktur kontraknya, dan bagian itu jarang dibahas panjang waktu akad.
Anda menandatangani dua perjanjian, bukan satu
Beli rumah indent pakai KPR berarti ada dua perjanjian berbeda yang berjalan berbarengan:
- PPJB antara Anda dan developer. Isinya kewajiban developer membangun dan menyerahkan unit sesuai spesifikasi dan tanggal yang disepakati.
- Perjanjian kredit antara Anda dan bank. Isinya kewajiban Anda mengembalikan dana yang sudah bank cairkan, berikut bunganya.
Di skema KPR indent, dana itu umumnya sudah mengalir ke developer, bertahap mengikuti progres atau sekaligus saat akad. Artinya bank sudah menunaikan bagiannya. Ketika developer kemudian mangkir, yang wanprestasi adalah developer terhadap Anda, bukan Anda terhadap bank.
Makanya cicilan tetap jalan. Kalau Anda setop sepihak, yang tercatat di SLIK adalah tunggakan atas nama Anda, dan itu akan menyulitkan pengajuan kredit apa pun beberapa tahun ke depan.
Berhenti membayar bukan bentuk protes yang efektif. Itu memindahkan kerugian dari developer ke catatan kredit Anda sendiri.
Apa yang bisa ditagih, dan ke siapa
| Masalah yang Anda alami | Lawan bicara | Pijakannya |
|---|---|---|
| Unit tidak dibangun atau pengerjaannya berhenti | Developer | PPJB + UU 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen |
| Spesifikasi bangunan tidak sesuai yang dijanjikan | Developer | PPJB + lampiran spesifikasi teknis |
| Serah terima lewat dari tanggal di PPJB | Developer | Klausul denda keterlambatan di PPJB |
| Sertifikat induk belum dipecah atas nama Anda | Developer, dengan bank sebagai pihak berkepentingan | PPJB + perjanjian kerja sama bank dengan developer |
| Cicilan tetap ditagih walau rumah belum ada | Bank, dan posisi Anda lemah di sini | Perjanjian kredit yang sudah Anda tandatangani |
Kolom paling kanan itu yang menentukan urutan langkah. Semua yang pijakannya PPJB diarahkan ke developer, dan hanya baris terakhir yang berurusan dengan bank.
Urutan yang masuk akal kalau proyeknya berhenti
Rapikan bukti sebelum bicara ke siapa pun
Kumpulkan PPJB lengkap dengan seluruh lampirannya, semua bukti pembayaran, jadwal pembangunan versi tertulis, foto lokasi bertanggal, dan seluruh percakapan dengan marketing maupun kantor pengembang. Tambahkan salinan perjanjian kredit dan rekening koran yang menunjukkan cicilan tetap terpotong. Berkas ini yang nanti dipakai berulang kali di setiap tahap.
Somasi tertulis, bukan telepon
Somasi adalah surat teguran resmi yang memuat tiga hal: apa yang dijanjikan, apa yang tidak dipenuhi, dan apa yang Anda tuntut dalam tenggat tertentu. Kirim dengan cara yang meninggalkan bukti terima, misalnya kurir tercatat atau surat resmi ke alamat kantor developer. Kalau nanti perkaranya naik, somasi inilah yang menunjukkan Anda sudah menempuh jalan baik-baik lebih dulu.
BPSK sebelum pengadilan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen menangani perkara konsumen lewat mediasi, konsiliasi, atau arbitrase. Prosesnya jauh lebih ringkas dan murah dibanding gugatan perdata, dan pengaduan juga bisa disampaikan ke Badan Perlindungan Konsumen Nasional. Untuk kasus yang developer-nya masih beroperasi dan masih mau bicara, jalur ini sering selesai tanpa perlu ke pengadilan.
Gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri
Gugatan diajukan di pengadilan negeri tempat developer berkedudukan. Yang bisa dituntut biasanya pembatalan PPJB plus pengembalian dana yang sudah masuk, ditambah ganti rugi lain yang bisa dibuktikan. Ini jalur paling kuat sekaligus paling mahal dan paling lama, jadi hitung dulu nilai yang disengketakan terhadap ongkos beracara.
Kalau developer dinyatakan pailit
Ini skenario paling berat. Tagihan Anda didaftarkan ke kurator, dan pembeli umumnya berdiri sebagai kreditur konkuren, artinya baru kebagian setelah kreditur yang punya jaminan. Sementara itu kewajiban ke bank tidak ikut hapus. Di titik ini pendampingan hukum sudah bukan pilihan tambahan.
Aturannya sebenarnya sudah memasang pagar di depan
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pasal 42, mensyaratkan rumah baru boleh dipasarkan sebelum terbangun kalau developer sudah memegang kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan atas pembangunan.
PP Nomor 12 Tahun 2021 menambah satu syarat yang lebih gampang dicek awam: PPJB baru boleh ditandatangani setelah ada kepastian status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana sarana dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. Untuk rumah tunggal dan rumah deret, 20 persen itu dihitung dari seluruh jumlah unit yang dipasarkan. Aturan yang sama juga mewajibkan pelaku pembangunan punya jaminan pembangunan dari lembaga penjamin.
Pagar itu rapi di atas kertas. Persoalannya, pembeli jarang meminta buktinya sebelum tanda tangan, padahal semuanya berbentuk dokumen yang bisa diminta di meja marketing.
Ready stock memotong seluruh kelas risiko ini
Semua yang di atas berangkat dari satu kondisi yang sama: rumahnya belum ada waktu uangnya keluar. Kalau bangunannya sudah berdiri dan bisa Anda masuki sebelum akad, risiko proyek berhenti hilang dari daftar. Yang tersisa tinggal risiko dokumen, dan itu bisa diperiksa dalam satu hari.
Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, dijual ready stock: dua lantai, LB 70 m² di atas LT 47,25 m², dimensi 4,5 m x 10,5 m, pondasi bor pile, harga Rp 700 jutaan sudah termasuk PPN. Yang Anda periksa bukan maket, melainkan unitnya. Begitu juga Ruko Sapphire tiga lantai plus rooftop, LB 172 m² di atas LT 72 m², pondasi tiang pancang dan batu kali, daya 2200 VA.
Bukan berarti pemeriksaan dokumen jadi tidak perlu. Sertifikat, PBG, dan spesifikasi tertulis tetap wajib dicocokkan. Bedanya, Anda mencocokkannya sambil berdiri di dalam rumah yang mau dibeli.
Empat pertanyaan yang layak diajukan sebelum tanda tangan
- Unit yang saya beli sudah berdiri, atau masih rencana? Kalau masih rencana, minta bukti keterbangunan 20 persen dan salinan jaminan pembangunannya.
- Lembaga penjaminnya siapa, dan bagaimana cara klaimnya kalau pembangunan berhenti?
- Berapa denda keterlambatan serah terima per hari di PPJB, dan apakah ada batas maksimumnya?
- Kalau saya membatalkan karena developer wanprestasi, dana yang sudah masuk dikembalikan berapa persen, dan dalam berapa hari?
Empat pertanyaan itu tidak membuat Anda terlihat rewel. Pengembang yang santai menjawabnya justru yang paling nyaman diajak transaksi.
Mau lihat unit yang bangunannya sudah berdiri?
Tim Kingspoint bisa menemani Anda memeriksa unit Rumah Emerald 70 ready stock di Bekasi Utara berikut dokumen sertifikat dan PBG-nya, sebelum ada satu rupiah pun yang berpindah.
Chat WhatsApp Sekarang