Girik, Letter C, dan Petuk Berhenti Jadi Bukti Kepemilikan Sejak 2 Februari 2026: Yang Perlu Dicek Pembeli Rumah di Bekasi

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 diundangkan pada 2 Februari 2021. Di dalam aturan pelaksananya, yaitu Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021, ada satu pasal yang memasang hitung mundur lima tahun: Pasal 76A. Bunyinya begini:

Lima tahun dari 2 Februari 2021 jatuh pada 2 Februari 2026. Artinya, saat artikel ini ditulis, tenggat itu sudah lewat hampir enam bulan. Dan di pasar tanah seken Bekasi, listing dengan keterangan “girik” atau “Letter C” belum ikut hilang bersama tenggatnya.

Enam dokumen yang dimaksud, dan apa persisnya yang berubah

Dokumen-dokumen ini lahir dari era sebelum sistem pendaftaran tanah nasional berjalan menyeluruh. Sebagian besar aslinya adalah catatan pajak, bukan catatan hak.

Dokumen	Aslinya berfungsi sebagai
Girik	Catatan penguasaan tanah era sebelum pendaftaran tanah menyeluruh
Letter C	Salinan catatan tanah bekas milik adat yang disimpan di kelurahan/desa
Petuk Pajak Bumi / Landrente	Bukti administrasi pembayaran pajak tanah
Verponding Indonesia	Dokumen pajak tanah warisan tata administrasi kolonial
Kekitir	Penanda penguasaan tanah dengan catatan besaran pajaknya
Pipil / Papil	Catatan penguasaan tanah beserta pajak yang sudah dibayarkan

Perhatikan kolom kanannya. Tidak ada satu pun yang aslinya berbunyi “sertifikat hak milik”. Kebiasaan memperlakukan kertas-kertas itu sebagai bukti kepemilikan tumbuh dari praktik, bukan dari fungsi aslinya. Pasal 76A pada dasarnya menutup jarak antara praktik dan fungsi itu.

Setelah tenggatnya lewat, dokumen tersebut turun fungsi menjadi data pendukung atau petunjuk dalam proses pendaftaran tanah. Masih berguna, masih dipakai, tapi tidak lagi berdiri sendiri sebagai bukti bahwa seseorang adalah pemiliknya.

Yang tidak berubah: tanahnya tidak diambil siapa pun

Bagian ini perlu ditegaskan, soalnya kabar seperti ini gampang sekali berubah bentuk saat diteruskan di grup pesan. Pasal 76A mencabut kekuatan pembuktian sebuah dokumen. Pasal itu tidak menyatakan tanahnya beralih ke negara, tidak menyatakan penguasaan fisiknya batal, dan tidak menghapus riwayat yang sudah ada.

Pemegang girik yang tanahnya memang dia kuasai turun-temurun tetap bisa mengurus pendaftaran tanah dan justru memakai dokumen lamanya sebagai petunjuk dalam proses itu. Yang hilang adalah kemampuan mengacungkan kertas tersebut lalu menyebutnya sebagai bukti hak. Beda tipis di kalimat, beda jauh di meja transaksi.

Kenapa ini urusan pembeli, bukan cuma urusan pemilik lama

Nah, di sinilah kepentingannya berpindah tangan. Kalau Anda pemegang girik, aturan ini adalah pekerjaan rumah yang bisa dicicil kapan saja. Kalau Anda calon pembeli, aturan ini adalah risiko yang jatuhnya di Anda, dan jatuhnya cepat.

Sebabnya sederhana. Tanah yang belum terdaftar tidak bisa dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT, karena yang dialihkan dalam AJB adalah hak yang sudah tercatat. Transaksi di atas tanah girik biasanya lari ke bentuk lain: kuitansi, surat pernyataan, akta di bawah tangan, kadang cuma perjanjian jual beli yang dibuat notaris tanpa peralihan hak. Semua itu mengikat orangnya, bukan mengikat tanahnya.

Jadi kalau uang Anda sudah keluar penuh sementara pendaftarannya belum selesai, yang Anda pegang adalah janji seseorang untuk menuntaskan proses. Kalau orang itu meninggal, pindah, berubah pikiran, atau ternyata ahli warisnya lebih dari yang disebutkan di awal, posisi Anda ada di ujung yang lemah. Dokumen wajib yang perlu diperiksa sebelum ada uang muka berpindah sudah kami rinci di delapan dokumen yang wajib dicek sebelum DP.

Tiga situasi yang paling sering muncul di Bekasi

1. Kavling murah di pinggiran Bekasi Utara dan Jatiasih

Selisih harganya nyata, dan itu yang bikin menarik. Yang jarang dihitung calon pembeli adalah biaya dan waktu untuk membawa tanah itu sampai bersertifikat: pengukuran, pengumuman, pengecekan riwayat, plus kemungkinan luas hasil ukur tidak sama dengan luas yang tertulis di dokumen lama. Selisih luas ini lumrah terjadi karena dokumen lama umumnya tidak lahir dari pengukuran terpetakan. Perbandingan jalur kavling versus rumah jadi kami bahas terpisah di kavling bangun sendiri vs rumah jadi.

2. Rumah seken warisan yang “sertifikatnya masih diurus”

Kalimat itu perlu dibuka isinya. Diurus sampai tahap mana, atas nama siapa, dan siapa saja ahli waris yang sudah menandatangani persetujuan. Rumah yang fisiknya bagus dan sudah lama ditempati tetap bisa berdiri di atas tanah yang belum pernah didaftarkan sama sekali.

3. Tanah tambahan di belakang atau samping rumah

Ini yang paling sering lolos dari pemeriksaan. Rumah utamanya bersertifikat, lalu ada bidang tambahan yang dokumennya beda dan lebih tua. Yang dibeli terasa satu paket, padahal statusnya dua. Kalau batas bidangnya sendiri belum jelas, urusannya bertambah lagi, dan itu kami bahas di cara cek legalitas tanah lewat Sentuh Tanahku.

Urutan pemeriksaan sebelum ada uang yang berpindah

1. Tanya jenis dokumennya sejak percakapan pertama. Bukan “suratnya lengkap?” melainkan “bentuknya apa: SHM, SHGB, atau dokumen lama?” Dua pertanyaan itu menghasilkan jawaban yang sangat berbeda.
2. Cocokkan nama, letak, dan luas. Nama di dokumen, di KTP penjual, dan di catatan kelurahan harus nyambung. Kalau sudah berpindah beberapa kali tanpa pencatatan, rantainya perlu dilengkapi dulu.
3. Minta status pendaftarannya dituntaskan lebih dulu. Ini pemisah yang paling menentukan. Beli yang sudah bersertifikat, atau sepakati bahwa akad baru terjadi setelah sertifikatnya terbit.
4. Bawa ke PPAT sebelum uang muka, bukan sesudah. PPAT bisa menyampaikan sejak awal apakah objeknya bisa diaktakan atau belum. Rincian biayanya ada di biaya notaris dan PPAT beli rumah 2026.
5. Jangan lunasi di depan untuk objek yang belum terdaftar. Kalau tetap dilanjutkan, tahan porsi pembayaran terbesar sampai sertifikatnya benar-benar terbit.

Perbandingan dengan jalur unit yang sudah terdaftar

Aturan ini menyasar tanah bekas milik adat yang belum pernah didaftarkan. Unit di perumahan berada di jalur yang berbeda, karena sertifikat induknya sudah terbit lalu dipecah per unit sebelum diserahkan ke pembeli. Haknya sudah tercatat di Kantor Pertanahan, jadi yang tersisa untuk pembeli adalah proses peralihan nama.

Aspek	Tanah dokumen lama	Unit perumahan terdaftar
Status hak	Belum tercatat, perlu didaftarkan dulu	Sudah tercatat atas nama pengembang, tinggal balik nama
Bisa dibuat AJB	Belum, sampai pendaftarannya selesai	Bisa
Kepastian luas	Perlu pengukuran, bisa berbeda dari dokumen	Sudah terukur dan terpetakan
Bisa diagunkan untuk KPR	Umumnya belum	Bisa
Beban di depan	Harga lebih rendah, biaya dan waktu proses menyusul	Harga sudah termasuk kepastian status

Yang perlu dibaca dari tabel itu bukan bahwa satu jalur selalu unggul. Selisih harga tanah dokumen lama memang nyata, dan buat sebagian orang selisih itu sepadan dengan kerepotannya. Yang keliru adalah membandingkan dua harga tanpa memasukkan biaya, waktu, dan risiko pendaftaran ke sisi yang murah.

Buat pembeli yang memilih jalur unit terdaftar, misalnya Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, pekerjaan legalnya berhenti di peralihan nama. Batas waktu proses itu sendiri baru dipatok ulang tahun ini, dan kami pecah tahapannya di standar balik nama 10 hari kerja. Cara membaca status sertifikatnya lewat kanal resmi ada di panduan sertifikat elektronik BPN.

Makanya kalau saat ini Anda sedang menimbang dua pilihan yang selisihnya terasa besar, satu pertanyaan biasanya sudah cukup untuk memisahkannya: bidang ini sudah terdaftar atau belum? Sisa pertimbangannya menyusul setelah jawaban itu jelas.

Bacaan terkait di Kingspoint Blog

• 8 Dokumen Wajib Dicek Sebelum DP Rumah
• Cek Legalitas Tanah lewat Sentuh Tanahku
• Kavling Bangun Sendiri vs Rumah Jadi di Bekasi