Sejumlah penghuni baru di cluster Bekasi Utara melaporkan masalah yang serupa: dinding lembab atau rembesan air muncul dalam tiga sampai enam bulan pertama setelah serah terima. Di grup WhatsApp komunitas perumahan, cerita tentang atap bocor setelah hujan deras pertama adalah topik yang cukup sering muncul — bukan hanya di satu cluster, tapi di banyak perumahan baru Jabodetabek.
Yang menjadi masalah bukan hanya kebocoran itu sendiri, tapi cara penghuni menghadapinya. Banyak yang tidak mengetahui hak mereka, atau tidak paham prosedur klaimnya, sehingga akhirnya memanggil tukang sendiri dan bayar sendiri. Padahal di PPJB yang sudah ditandatangani, ada klausul garansi yang seharusnya menanggung biaya itu.
Apa yang diatur UU Perumahan?
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur kewajiban pengembang atas cacat bangunan. Pasal 135 menyebutkan bahwa pelaku pembangunan bertanggung jawab atas kerusakan dan cacat bangunan akibat kesalahan pembangunan. Untuk kerusakan struktural (kolom, balok, fondasi, dak), jangka waktu tanggung jawab ini bisa mencapai 10 tahun.
Untuk kerusakan non-struktural — atap bocor, retak permukaan, waterproofing kamar mandi — jangka waktu yang lazim tercantum dalam PPJB adalah 12 bulan sejak serah terima. Ini yang perlu dicek kembali di dokumen PPJB masing-masing pembeli.
Tiga jenis kerusakan yang paling sering dilaporkan
Berdasarkan pola pengaduan yang beredar di forum properti dan komunitas cluster Bekasi:
Atap bocor — paling umum, terutama di sambungan lisplang, talang air, atau area nok atap yang kurang rapat. Biasanya baru terdeteksi setelah hujan lebat pertama, yang di Bekasi bisa terjadi kapan saja sepanjang tahun.
Rembesan dinding — umumnya muncul di area yang bersinggungan dengan kamar mandi lantai atas, atau dinding luar yang menghadap barat. Bisa akibat waterproofing yang tidak menyeluruh atau nat sambungan yang longgar.
Retak pada plester dan finishing — retak rambut tipis (hairline crack) yang muncul 3–6 bulan setelah serah terima akibat penyusutan material baru yang masih berproses. Perlu dibedakan dari retak struktural yang jauh lebih serius.
Prosedur klaim yang benar — langkah per langkah
Langkah 1 — Dokumentasi visual sebelum perbaikan apa pun
Begitu menemukan kerusakan, foto dan video area yang bermasalah sedetail mungkin. Sertakan konteks — foto dari jauh untuk menunjukkan lokasi, foto dekat untuk detail kerusakan. Simpan metadata tanggal di foto. Jangan perbaiki sendiri dulu sebelum laporan tertulis dikirim. Ini penting: jika developer tahu ada perbaikan mandiri yang dilakukan, mereka bisa berargumen bahwa kerusakan terjadi akibat intervensi penghuni.
Langkah 2 — Kirim laporan tertulis ke developer
Buat surat atau pesan tertulis (WhatsApp ke nomor official marketing dengan bukti baca, atau surat fisik lebih kuat) yang menyebutkan: nomor kavling/unit, tanggal serah terima, jenis kerusakan, dan permintaan perbaikan dalam tenggat waktu tertentu. Simpan semua bukti pengiriman dan balasan.
Langkah 3 — Minta Berita Acara Kerusakan
Ketika teknisi developer datang meninjau, minta mereka mengisi dan menandatangani Berita Acara Kerusakan (BAK) yang mencatat jenis kerusakan, penyebab dugaan, dan estimasi waktu perbaikan. Dokumen ini krusial jika ada sengketa di kemudian hari.
Langkah 4 — Tindak lanjut jika tidak ada respons
Jika dalam 14 hari tidak ada respons konkret, kirim surat teguran kedua yang menyebut klausul garansi di PPJB secara eksplisit. Masih tidak ada respons? Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Bekasi bisa menjadi jalur pengaduan formal tanpa biaya.
Yang tidak termasuk dalam garansi developer
Perlu dipahami batasannya. Beberapa kerusakan yang biasanya tidak ditanggung garansi:
- Kerusakan akibat modifikasi oleh penghuni (memaku dinding bearing, merobek instalasi plumbing tanpa izin developer)
- Kerusakan akibat bencana alam seperti gempa atau banjir — ini masuk domain asuransi rumah, bukan garansi konstruksi
- Keausan normal material setelah pemakaian rutin: cat yang memudar setelah 2 tahun, engsel yang aus, atau karet pintu yang mengering
Catatan penting: Retak rambut tipis pada plester atau cat (hairline crack) berbeda secara fundamental dari retak pada elemen struktural seperti kolom atau balok. Yang pertama adalah masalah finishing biasa; yang kedua perlu ditangani lebih serius dan masuk dalam kategori garansi jangka lebih panjang.
Sebelum tanda tangan serah terima
Cara paling efektif untuk meminimalkan sengketa garansi adalah inspeksi menyeluruh di hari serah terima — sebelum tanda tangan Berita Acara Serah Terima (BAST). Dokumentasikan semua kerusakan atau kekurangan yang sudah terlihat di situ, dan minta developer mencatatnya di BAST sebelum tanda tangan.
Jika sudah tanda tangan BAST tanpa catatan kerusakan, klaim garansi untuk kerusakan yang sebelumnya ada menjadi jauh lebih sulit diperjuangkan.
Tanya soal garansi konstruksi unit Kingspoint
Tim kami bisa jelaskan ketentuan garansi dan prosedur klaim untuk unit Emerald 70 dan Ruko Sapphire secara langsung.
Chat WhatsApp Sekarang