PMK 90/2025 ditandatangani pada 18 Desember 2025 dan mulai berlaku 1 Januari 2026. Isi yang paling ramai dikutip di mana-mana: PPN Ditanggung Pemerintah 100% atas bagian harga jual sampai Rp 2 miliar, untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp 5 miliar, berlaku sepanjang masa pajak Januari sampai Desember 2026. Angka-angka itu gampang diingat, dan hampir semua brosur menuliskannya.
Yang letaknya satu lapis di bawah permukaan jarang dibahas: sebuah kode per unit. Tanpa kode itu, semua angka tadi tidak berarti apa-apa buat kamu.
KIR: kode identitas per unit, bukan per proyek
KIR adalah singkatan dari Kode Identitas Rumah, penanda unik yang melekat pada satu unit rumah dan diperoleh pengembang lewat aplikasi SIKUMBANG (Sistem Informasi Kumpulan Pengembang), milik Kementerian PU / BP Tapera. Pengembang mendaftarkan proyek beserta unit-unitnya ke sistem, lalu tiap unit dapat kodenya sendiri.
Fungsinya sederhana kalau dilihat dari kursi pemerintah. Insentif PPN DTP ini uang negara yang jumlahnya besar, dan negara perlu tahu persis rumah mana yang dapat. Bukan "perumahan X", tapi unit nomor sekian di blok sekian. Kode itu yang mencegah satu unit diklaim dua kali, atau unit yang sebetulnya bukan rumah baru ikut menikmati fasilitas.
Konsekuensinya buat pembeli: kalau unit yang kamu bayar belum terdaftar dan belum punya KIR, insentifnya tidak bisa diproses. Bukan tertunda, tidak bisa diproses. Jadi pertanyaan yang sebenarnya penting bukan "rumah ini di bawah Rp 2 miliar nggak?". Itu bagian yang gampang. Pertanyaannya: unit ini sudah punya KIR belum, dan sudah masuk SIKUMBANG belum?
Harga jarang jadi kendala di segmen menengah Bekasi. Rumah Emerald 70 di Kingspoint, misalnya, ada di kisaran Rp 700 jutaan — jauh di bawah plafon Rp 2 miliar. Yang menentukan insentifnya jalan atau tidak bukan harganya, tapi administrasinya.
Status PKP pengembang: syarat kedua yang sering luput
PMK 90/2025 mensyaratkan penyerahan pertama dilakukan oleh PKP Penjual alias Pengusaha Kena Pajak. Artinya pengembangnya harus berstatus PKP supaya bisa menerbitkan faktur pajak dan melaporkan skema DTP ini dengan benar. Pengembang kecil yang belum PKP, atau yang statusnya bermasalah, tidak bisa memfasilitasi insentifnya sekalipun rumahnya sudah berdiri rapi dan harganya pas.
Soalnya ini dua syarat yang berbeda dan berdiri sendiri. KIR mengurus identitas unitnya, status PKP mengurus siapa yang menyerahkan. Keduanya harus beres, dan tidak ada yang bisa menutupi kekurangan yang lain.
Satu hal lagi yang perlu diluruskan, karena sering salah kaprah di grup-grup pembeli: ruko dan rukan yang berfungsi sebagai hunian ikut tercakup dalam PMK 90/2025, bersama rumah tapak dan rumah susun. Jadi kalau ada yang bilang ruko otomatis tidak kebagian, itu keliru. Syaratnya sama: unit baru dan siap huni, penyerahan pertama oleh PKP Penjual, plus batas harga jualnya terpenuhi.
Pemicunya: AJB atau PPJB lunas, ditambah BAST
Setelah KIR dan PKP beres, masih ada urusan waktu. Insentif ini dipicu oleh penandatanganan AJB di hadapan PPAT, atau PPJB lunas di hadapan notaris. Tapi itu belum cukup sendirian. Harus ada penyerahan nyata yang dibuktikan dengan BAST (Berita Acara Serah Terima), dan BAST itu wajib jatuh di rentang 1 Januari sampai 31 Desember 2026.
Makanya unit ready stock punya posisi berbeda dari unit yang masih dalam tahap pembangunan. Rumah yang fisiknya sudah jadi bisa diserahterimakan begitu administrasinya kelar. Rumah yang masih dibangun bergantung pada jadwal konstruksi, dan kalau serah terimanya melewati akhir Desember, insentifnya lewat.
Kami bahas hitungan mundurnya lebih jauh di panduan deadline BAST 31 Desember 2026, dan sisi ready stock-nya di artikel soal serah terima unit ready stock.
Empat pertanyaan yang layak diajukan sebelum tanda tangan booking
Tidak perlu jadi ahli pajak untuk menyaring ini. Empat pertanyaan berikut sudah cukup memisahkan pengembang yang administrasinya siap dari yang cuma memasang spanduk "PPN 0%":
| Pertanyaan | Kenapa penting |
|---|---|
| Unit ini sudah punya KIR? Boleh saya lihat kodenya? | Tanpa KIR di SIKUMBANG, insentifnya tidak bisa diproses sama sekali. |
| Pengembang sudah berstatus PKP? | PMK 90/2025 mewajibkan penyerahan pertama oleh PKP Penjual. |
| Perkiraan jadwal AJB atau PPJB lunasnya kapan? | Ini pemicu insentifnya, dan butuh PPAT atau notaris. |
| BAST-nya realistis selesai sebelum 31 Desember 2026? | Penyerahan nyata harus jatuh di dalam masa pajak 2026. |
Pengembang yang unitnya memang sudah terdaftar biasanya menjawab keempatnya tanpa berpikir lama. Jawaban yang berputar-putar, atau "nanti diurus", itu sinyal yang perlu kamu catat sendiri.
Di luar urusan PPN, transaksinya tetap punya pos biaya lain yang bukan bagian dari insentif: akta, balik nama, dan jasa PPAT. Rinciannya ada di panduan biaya notaris dan PPAT 2026.
Catatan: tulisan ini bersifat edukatif dan umum, bukan nasihat pajak atau hukum. Ketentuan teknis PPN DTP mengacu pada PMK 90/2025 dan aturan pelaksananya yang bisa berubah. Untuk kasus spesifik, konsultasikan ke konsultan pajak atau notaris/PPAT kamu.
Yang perlu diingat
PPN DTP 100% bukan diskon yang menempel otomatis pada harga. Itu fasilitas dengan rantai syarat: unit baru siap huni, terdaftar di SIKUMBANG dengan KIR-nya sendiri, diserahkan pertama kali oleh pengembang berstatus PKP, dipicu AJB atau PPJB lunas, dan ditutup BAST sebelum 31 Desember 2026. Satu mata rantai putus, insentifnya batal.
Buat rumah di kisaran Rp 700 jutaan seperti Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, plafon Rp 2 miliar itu bukan halangan sama sekali. Yang menentukan justru berkas — dan berkas adalah hal yang bisa kamu tanyakan hari ini juga, sebelum uang booking berpindah tangan.
Mau cek status KIR dan SIKUMBANG unit Emerald 70?
Tim Kingspoint bisa bantu jelasin status pendaftaran unit ready stock di Bekasi Utara, status PKP pengembang, sampai perkiraan jadwal AJB dan BAST-nya, biar kamu tahu posisinya sebelum memutuskan.
Chat WhatsApp Sekarang