Waktu kamu lihat iklan rumah Rp 700 juta, angka itu adalah harga jual rumahnya. Tapi yang kamu bayarkan ke bank, notaris, dan pemerintah jauh lebih dari itu. Pajak dan biaya resmi bisa menambah 5-13% dari harga rumah — yang artinya, untuk rumah Rp 700 juta, kamu perlu siapkan tambahan Rp 35 juta sampai Rp 90 juta di luar uang muka.
Jadi, sebelum kamu tanda tangan apapun, penting banget untuk tahu pajak apa saja yang kamu tanggung dan pajak apa saja yang ditanggung penjual.
Pajak yang Ditanggung Pembeli
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Ini pajak yang wajib dibayar pembeli setiap kali ada perpindahan kepemilikan properti. Rumusnya sederhana:
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
Di mana:
- NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak (harga jual atau NJOP, mana yang lebih tinggi)
- NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak — bervariasi per daerah, biasanya Rp 60-80 juta untuk Bekasi/Jawa Barat
Contoh hitung untuk rumah Rp 700 juta di Bekasi:
- NPOP: Rp 700.000.000
- NPOPTKP (Bekasi): Rp 60.000.000
- Dasar pengenaan: Rp 640.000.000
- BPHTB: 5% × Rp 640.000.000 = Rp 32.000.000
Nah, itu bukan jumlah kecil. Dan ini harus dibayar sebelum akta bisa ditandatangani di notaris.
2. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Untuk rumah baru dari developer, pembeli umumnya kena PPN. Tarifnya saat ini 11% dari harga jual. Tapi — dan ini penting — pemerintah Indonesia punya program subsidi PPN untuk rumah di bawah harga tertentu.
Per 2026, rumah dengan harga di bawah Rp 5 miliar yang memenuhi syarat tertentu bisa dapat PPN ditanggung pemerintah (DTP) atau PPN 0%. Program ini bergulir dan perpanjangannya tergantung kebijakan Kementerian Keuangan setiap tahun.
Soalnya, kalau PPN penuh berlaku — untuk rumah Rp 700 juta, PPN-nya Rp 77 juta. Itu angka yang sangat signifikan. Makanya selalu cek status program PPN DTP sebelum tanda tangan kontrak.
3. Biaya Notaris dan PPAT
Ini bukan pajak, tapi biaya resmi yang hampir selalu ditagihkan ke pembeli:
- Biaya AJB (Akta Jual Beli): sekitar 0,5-1% dari nilai transaksi
- Biaya balik nama (jika beli dari secondary market): biasanya Rp 500.000 – 2.000.000
- Biaya pengecekan sertifikat: Rp 100.000 – 300.000
Total biaya notaris untuk rumah Rp 700 juta biasanya sekitar Rp 5-10 juta.
Pajak yang Ditanggung Penjual
PPh (Pajak Penghasilan) Final
Penjual properti wajib bayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi. Untuk rumah Rp 700 juta, penjual kena PPh Rp 17,5 juta.
Ini ditanggung penjual — bukan pembeli. Tapi dalam prakteknya, negosiasi harga sering memperhitungkan pajak ini. Penjual yang tidak mau rugi kadang menaikkan harga untuk mengakomodasi PPh-nya.
Khusus untuk developer properti — mereka biasanya sudah memasukkan komponen pajak ke dalam harga jual. Makanya kamu nggak perlu bayar PPh terpisah saat beli rumah baru dari developer resmi.
Ringkasan: Siapa Bayar Apa
| Komponen Pajak/Biaya | Tarif | Ditanggung |
|---|---|---|
| BPHTB | 5% dari (NPOP − NPOPTKP) | Pembeli |
| PPN | 11% (atau 0% jika dapat DTP) | Pembeli (ditanggung developer jika DTP) |
| PPh Final | 2,5% dari nilai jual | Penjual |
| Biaya Notaris/AJB | 0,5–1% dari nilai transaksi | Pembeli (umumnya) |
| PBB (Pajak Bumi & Bangunan) | Tagihan tahunan berdasarkan NJOP | Pemilik saat ini |
Estimasi Total Biaya Tambahan untuk Rumah Rp 700 Juta
Biar lebih konkret, ini perkiraan biaya di luar harga rumah yang perlu kamu siapkan:
| Komponen | Estimasi |
|---|---|
| BPHTB | Rp 32.000.000 |
| PPN (jika tidak dapat DTP) | Rp 77.000.000 |
| Biaya notaris/AJB | Rp 5.000.000 – 10.000.000 |
| Biaya KPR (provisi, appraisal, admin) | Rp 5.000.000 – 15.000.000 |
| Total estimasi tambahan | Rp 42 juta – Rp 134 juta |
Range yang lebar memang — terutama tergantung apakah kamu kena PPN penuh atau dapat program DTP. Makanya penting untuk tanya langsung ke developer atau bank sebelum menghitung kemampuan finansial kamu.
Tips: Tanya developer secara spesifik: "PPN sudah termasuk dalam harga atau belum?" dan "Apakah ada program PPN DTP yang berlaku?" Jawabannya bisa mengubah total biaya cukup signifikan.
Tips Menghemat Biaya Pajak Secara Legal
Ada beberapa cara sah untuk meminimalkan beban pajak saat beli rumah:
- Beli di periode program PPN DTP — pemerintah secara berkala memperpanjang program ini, terutama untuk stimulasi sektor properti. Beli di waktu yang tepat bisa hemat Rp 77 juta untuk rumah Rp 700 juta
- Cek NJOP sebelum deal — BPHTB dihitung dari NPOP atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Kalau NJOP lebih rendah dari harga jual, ini nggak membantu. Tapi kalau ada ketidaksesuaian data, itu perlu diverifikasi
- Negosiasi siapa yang menanggung biaya notaris — ini bisa fleksibel, terutama di primary market (developer). Beberapa developer menawarkan "free biaya notaris" sebagai promo
- Gunakan KPR bank yang cover biaya appraisal — beberapa bank menawarkan promo tanpa biaya provisi atau appraisal gratis
Kapan Pajak Harus Dibayar?
Ini pertanyaan praktis yang sering bikin bingung. Urutannya biasanya begini:
- Sebelum penandatanganan AJB — BPHTB dan PPh (penjual) harus sudah dibayarkan dan ada buktinya
- PPN — untuk rumah baru dari developer, PPN biasanya sudah masuk dalam harga atau ditagih saat pelunasan/AJB
- Setelah AJB — proses balik nama sertifikat bisa dimulai, dan PBB tahunan mulai jadi tanggungan pembeli
Makanya, jangan sampai uang muka dan cicilan KPR kamu sudah habis disiapkan, tapi lupa siapkan dana untuk BPHTB. Ini kesalahan yang cukup sering terjadi pada pembeli pertama.
Untuk Rumah di Kingspoint
Untuk pembelian Rumah Emerald 70 di Kingspoint, tim pemasaran kami bisa menjelaskan secara rinci komponen pajak dan biaya yang berlaku, termasuk apakah ada program PPN DTP yang aktif saat kamu beli. Jadi kamu bisa hitung total biaya dengan akurat sebelum memutuskan.
Lebih baik tahu angka pastinya di awal daripada kaget waktu sudah duduk di meja notaris — dan itu berlaku untuk beli rumah di manapun.
Mau tahu total biaya pembelian yang sebenarnya?
Tim Kingspoint siap bantu hitung breakdown pajak, biaya KPR, dan total yang perlu disiapkan — tanpa kejutan di akhir.
Tanya Tim Kingspoint