PPh Final 2,5% Saat Jual Rumah di Bekasi 2026: Siapa yang Bayar, Cara Hitung, dan yang Sering Kelewat

Misalkan begini. Kamu punya rumah lama di sekitar Bekasi Timur, sudah deal dijual Rp 600 juta ke pembeli, dan rencananya uangnya kamu pakai buat DP rumah baru yang ready stock. Pembeli sudah siap, notaris sudah ditunjuk, tinggal tanda tangan akta. Lalu notaris bilang: "Pak, sebelum AJB-nya saya buat, PPh Final-nya harus dibayar dulu dan bukti bayarnya divalidasi." Nah, di titik ini banyak penjual baru sadar ada pajak yang harus keluar dari kantongnya sendiri.

Pajak yang dimaksud adalah PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Besarnya umumnya 2,5% dari nilai transaksi, dan ini kewajiban penjual, bukan pembeli. Soalnya ini bagian yang gampang kelewat, terutama buat penjual yang baru sekali ini melepas rumah. Jadi kita bedah pelan-pelan: siapa yang bayar, hitungnya gimana, bedanya sama BPHTB, dan cara bayarnya.

Apa Itu PPh Final 2,5% dan Kenapa Penjual yang Bayar?

Saat sebuah rumah berpindah tangan, negara melihat ada penghasilan yang diterima si penjual dari pelepasan asetnya. Atas penghasilan itulah dikenakan PPh Final. Disebut "final" karena pajaknya selesai di situ, dipungut langsung saat transaksi, dan tidak dihitung ulang di akhir tahun bersama penghasilan lain.

Tarif umumnya 2,5% dari nilai pengalihan, yaitu nilai transaksi yang disepakati atau nilai yang dianggap berlaku menurut ketentuan pajak, dipilih yang lebih tinggi. Karena yang menerima uang penjualan adalah penjual, beban PPh Final ini melekat pada penjual. Makanya jangan kaget kalau "harga bersih" yang kamu terima ternyata bukan persis angka yang tertulis di iklan, karena ada pos pajak ini yang harus disisihkan dulu.

Satu hal penting: notaris atau PPAT tidak akan menandatangani Akta Jual Beli sebelum PPh Final penjual dan BPHTB pembeli sama-sama lunas dan tervalidasi. Jadi kalau pajaknya belum beres, transaksi berhenti di situ, dan kamu yang lagi buru-buru pakai uangnya bisa ikut tertunda.

PPh Final Penjual vs BPHTB Pembeli: Jangan Sampai Ketuker

Ini sumber kebingungan paling sering. Dalam satu transaksi jual beli rumah, ada dua pajak berbeda yang ditanggung dua pihak berbeda. Banyak orang nyangka cuma ada "pajak jual beli" satu macam, padahal dua-duanya jalan bareng.

Jadi kalau rumah laku Rp 600 juta, penjual menyiapkan PPh Final sekitar Rp 15 juta (2,5% × Rp 600 juta), sedangkan pembeli mengurus BPHTB-nya sendiri dengan hitungan berbeda. Untuk sisi pembeli, hitungan BPHTB-nya aku bahas terpisah di cara hitung BPHTB rumah pertama di Bekasi. Dua angka ini sering dikira satu paket, padahal beda dompet, beda kantor, beda hitungan.

Cara Hitung PPh Final, Pakai Contoh Nyata

Rumusnya sederhana: 2,5% × nilai pengalihan. Yang sering bikin keliru bukan rumusnya, tapi angka mana yang dipakai sebagai dasar. Petugas pajak biasanya membandingkan nilai transaksi yang kamu sepakati dengan nilai yang dianggap berlaku (mengacu antara lain ke NJOP), lalu memakai yang lebih tinggi. Jadi jangan asal pakai harga "miring" di kuitansi untuk menekan pajak, karena bisa diuji ulang.

• Rumah laku Rp 600 juta → PPh Final = 2,5% × 600 juta = Rp 15 juta
• Rumah laku Rp 750 juta → PPh Final = 2,5% × 750 juta = Rp 18,75 juta
• Rumah laku Rp 1 miliar → PPh Final = 2,5% × 1 miliar = Rp 25 juta

Soalnya banyak penjual cuma menghitung "untung" dari selisih harga beli dulu dan harga jual sekarang, lalu lupa pajaknya dihitung dari nilai pengalihan, bukan dari keuntungannya. Walaupun kamu merasa jual rugi, PPh Final tetap 2,5% dari nilai transaksi. Makanya sisihkan angka ini sejak awal negosiasi.

Kapan Ada Pengecualian atau Tarif Berbeda?

Tidak semua pengalihan rumah otomatis kena 2,5% penuh. Ada beberapa situasi yang aturannya bisa berbeda, dan ini yang perlu kamu cek dulu ke PPAT atau kantor pajak sebelum berasumsi:

• Rumah subsidi/sederhana. Untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dialihkan oleh pihak tertentu, ada tarif lebih rendah dari 2,5%. Tanyakan apakah rumahmu masuk kategori ini.
• Pengalihan ke pemerintah. Pelepasan tanah/bangunan untuk kepentingan umum dengan skema tertentu punya perlakuan khusus.
• Hibah, waris, dan pengalihan dalam keluarga. Pengalihan lewat hibah atau warisan kepada pihak tertentu dalam hubungan keluarga sedarah bisa dikecualikan dari PPh Final ini, dengan syarat. Untuk sisi BPHTB-nya, aku singgung soal pengalihan keluarga di artikel BPHTB.
• Nilai pengalihan kecil. Ada batas nilai tertentu di bawah mana pengalihan oleh orang pribadi bisa tidak terutang, tapi angkanya kecil dan jarang relevan untuk rumah tapak di Bekasi.

Nah, karena daftar pengecualian dan tarifnya ini detail dan bisa berubah mengikuti peraturan terbaru, jangan tebak-tebak sendiri. Konfirmasi statusmu ke PPAT/notaris atau langsung ke DJP supaya kamu tahu pasti rumahmu kena tarif berapa.

Cara Bayar PPh Final: Bikin Billing, Bayar, Validasi

Pembayaran sekarang lewat sistem pajak online. Garis besarnya begini, walaupun langkah persisnya sebaiknya dipandu notaris/PPAT:

1. Buat kode billing. Lewat sistem DJP (Coretax/laman pajak), buat kode billing untuk PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan kode setoran yang sesuai. Notaris biasanya membantu menyiapkan datanya.
2. Bayar. Bayar kode billing itu lewat bank, ATM, mobile banking, atau kanal pembayaran pajak lain. Simpan bukti penerimaan negara (BPN/NTPN).
3. Validasi. Bukti bayar PPh Final harus divalidasi/diteliti oleh kantor pajak sebelum AJB. Tahap inilah yang sering bikin proses molor kalau datanya tidak cocok, jadi pastikan nama, NPWP, dan nilai transaksinya benar dari awal.
4. Serahkan ke PPAT. Setelah PPh Final penjual dan BPHTB pembeli sama-sama tervalidasi, barulah PPAT membuat dan menandatangani AJB, lanjut ke balik nama di BPN.

Sistem Coretax ini juga yang dipakai pembeli buat urusan pajaknya. Alur sisi pembeli lewat Coretax aku jelaskan di panduan Coretax dan BPHTB online untuk pembeli rumah Bekasi. Sekali lagi, tampilan dan langkah sistemnya bisa berubah sewaktu-waktu, jadi konfirmasi prosedur terbaru ke PPAT atau DJP.

Kesalahan yang Sering Bikin Penjual Move-Up Rugi Waktu

Ini bagian yang paling sering bikin penjual yang mau pindah rumah jadi panik. Skenarionya klasik: jual rumah lama, uangnya langsung dipakai DP rumah baru, semua dihitung mepet. Lalu masalahnya muncul satu per satu.

Pertama, lupa menyisihkan dana PPh Final. Karena fokusnya ke DP rumah baru, banyak penjual menganggap seluruh hasil jual bisa langsung dipakai. Padahal 2,5% harus keluar dulu sebelum akta jadi. Kalau dana sudah terlanjur "dikunci" buat DP rumah baru, transaksi jual rumah lama bisa tertahan cuma gara-gara pajaknya belum dibayar.

Kedua, salah kira siapa yang bayar apa. Ada penjual yang mengira pembeli yang urus semua pajak, lalu kaget pas notaris minta PPh Final dari sisi penjual. Bagi tugasnya harus jelas di awal: PPh Final penjual, BPHTB pembeli. Tulis di perjanjian siapa menanggung apa biar tidak ada drama di meja notaris.

Ketiga, timing jual dan beli yang ketabrak. Kalau kamu jual rumah lama dan beli rumah baru hampir bersamaan, dua proses pajak dan balik nama jalan paralel. Satu tersendat, yang lain ikut molor. Makanya buat penjual move-up, beli rumah baru yang prosesnya bersih dan ready stock sering lebih aman, karena kamu jadi pembeli pertama tanpa rantai pajak penjual lama yang ikut nyangkut.

Buat yang Mau Jual Lama, Pindah ke Rumah Baru

Kalau tujuan akhir kamu sebenarnya pindah ke rumah yang lebih baru dan siap huni, perhitungan PPh Final ini sebaiknya masuk dalam rencana sejak awal, bukan kejutan di akhir. Hasil bersih jual rumah lama (setelah PPh Final) itulah modal real-mu untuk rumah berikutnya.

Ambil contoh Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, yang dibanderol di kisaran Rp 700 jutaan dengan harga sudah termasuk PPN, dan cicilan mulai sekitar Rp 5 juta per bulan. Lokasinya kering, bebas banjir, sekitar 5 menit ke Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall Bekasi, serta 10 menit ke Tol Bekasi Barat. Karena ini rumah ready stock dari pengembang, kamu jadi pembeli pertama, jadi tidak ada warisan urusan pajak penjual lama yang ikut menempel pas balik nama.

Jadi hitungannya jadi lebih jujur: hasil jual rumah lama dikurangi PPh Final 2,5% dan biaya-biaya lain, lalu dibandingkan dengan skema beli Emerald 70 yang transparan. Kalau kamu lagi di posisi ini, tim Kingspoint bisa bantu hitungkan simulasi cicilan biar kamu tahu sisa dana jual rumah lama cukup atau tidak untuk pindah.

Baca juga: Cara Hitung BPHTB Rumah Pertama di Bekasi · Coretax & BPHTB Online untuk Pembeli Rumah Bekasi · Biaya Notaris & PPAT Beli Rumah di Bekasi

Catatan: artikel ini panduan umum, bukan nasihat pajak atau hukum. Tarif, pengecualian, dan prosedur PPh Final serta cara bayar lewat Coretax bisa berubah mengikuti aturan DJP yang berlaku; nilai BPHTB dan NPOPTKP mengikuti aturan Kota Bekasi. Selalu konfirmasi tarif, status pengecualian, dan langkah terbaru ke PPAT/notaris serta DJP sebelum bertransaksi.