Saya ngerti kekhawatirannya. Bunga naik, cicilan KPR floating berpotensi ikut naik beberapa bulan ke depan, dan instingnya adalah menunda. Wajar. Tapi sebelum menggantung keputusan beli rumah sampai entah kapan, ada baiknya hitung dulu apa yang sebenarnya bergerak dan apa yang tidak.
Yang bergerak: ongkos pembiayaan, dan itupun pelan. Yang tidak bergerak sama sekali: insentif PPN Ditanggung Pemerintah alias PPN DTP. Nah, di sinilah banyak orang salah baca situasi.
Apa Itu PPN DTP 100 Persen Tahun Ini
Aturan mainnya ada di PMK 90/2025, ditetapkan 18 Desember 2025 dan berlaku mulai 1 Januari 2026. Isinya: pemerintah menanggung 100 persen PPN atas pembelian rumah tapak dan rumah susun baru, untuk porsi harga jual sampai Rp 2 miliar, sepanjang harga jual rumahnya tidak lebih dari Rp 5 miliar.
Sederhananya, kalau Anda beli rumah baru seharga Rp 700 juta, PPN yang biasanya Anda bayar berubah jadi nol. Pemerintah yang menanggung. Bukan diskon dari developer, tapi pajak yang memang sedang dibebaskan negara.
Mitos yang Perlu Diluruskan: Tidak Ada Pemangkasan ke 50 Persen di Tengah Tahun
Ini bagian yang paling sering bikin orang ragu. Beredar kabar bahwa skema 100 persen cuma berlaku separuh tahun, lalu turun jadi 50 persen mulai Juli. Kabar itu keliru untuk tahun 2026.
Skema bertahap seperti itu memang pernah ada di aturan tahun-tahun sebelumnya — 100 persen di paruh pertama, lalu dipangkas. Tahun ini beda. PMK 90/2025 mempertahankan angka 100 persen untuk sepanjang tahun 2026. Tidak ada potongan ke 50 persen di pertengahan tahun. Jadi pembeli di bulan Juni dapat keringanan yang sama persis dengan pembeli di bulan Februari, dan begitu juga November.
Soalnya orang sering menyamakan aturan tahun lalu dengan tahun ini, padahal nomornya saja sudah ganti. Yang berlaku sekarang PMK 90/2025, dan di situ angkanya rata 100 persen.
Hitung-hitungan: PPN Hemat vs Bunga yang Naik
Mari ditaruh berdampingan biar kelihatan. Ambil unit Emerald 70 di Kingspoint, harga sekitar Rp 700 juta. PPN 11 persen atas harga itu normalnya sekitar Rp 77 juta. Dengan DTP 100 persen sampai porsi Rp 2 miliar, seluruh PPN rumah Rp 700 juta ditanggung pemerintah — yang Anda bayar Rp 0. Hemat di muka tembus Rp 70 jutaan.
Bandingkan dengan dampak BI Rate. Untuk pokok kredit Rp 560 juta, kenaikan bunga 1 persen menambah angsuran sekitar Rp 350 ribu per bulan. Setahun jatuhnya beberapa juta. Itupun baru terasa setelah review kontrak, bukan besok.
| Pos | Angka | Sifat |
|---|---|---|
| Hemat PPN DTP (rumah Rp 700 jt) | ± Rp 70 juta | Sekali, di muka, terkunci 2026 |
| Tambahan bunga +1% (pokok Rp 560 jt) | ± Rp 350 rb/bln | Beberapa juta/tahun, bertahap |
Lihat selisihnya. Hematnya puluhan juta dan dikunci sekarang. Tambahan bunganya beberapa juta setahun dan baru menggigit nanti. Buat pembeli unit ready-stock, matematika 2026 masih condong ke arah beli, bukan menunda. Menunggu setahun untuk mengejar bunga yang belum tentu turun justru bisa kehilangan insentif PPN yang sudah pasti.
Intinya: bunga itu beban bulanan yang bisa direnegosiasi atau di-take over nanti. PPN gratis itu hemat sekali jalan yang nilainya jauh lebih besar dan hanya tersedia sepanjang 2026. Jangan tukar yang pasti besar demi menghindari yang kecil dan belum tentu.
Syarat Supaya Rumahnya Lolos Klaim
Tidak semua rumah otomatis dapat. Insentif ini menyasar rumah baru yang benar-benar siap, bukan unit indent yang masih lama. Ini daftar syaratnya:
- Rumah baru dalam kondisi siap huni — bukan masih dibangun, bukan inden panjang.
- Penyerahan pertama oleh PKP penjual — rumahnya pertama kali diserahkan langsung oleh pengembang berstatus Pengusaha Kena Pajak.
- Belum pernah dipindahtangankan — bukan rumah second, bukan over kredit.
- Sudah punya kode identitas rumah dari aplikasi kementerian atau BP Tapera.
- Dokumen lengkap — faktur pajak benar dan Berita Acara Serah Terima (BAST) yang sah.
Perhatikan syarat pertama. "Siap huni" itu bukan formalitas — itu pembeda antara unit yang bisa langsung diklaim dan unit yang harus menunggu rampung dulu. Makanya stok rumah yang sudah jadi punya nilai lebih di tahun ini.
Kenapa Unit Ready-Stock Lebih Diuntungkan
Logikanya nyambung. Syaratnya minta rumah siap huni, dan unit ready-stock memang sudah siap huni dari sananya. Tidak perlu menunggu serah terima yang molor, dokumen BAST bisa diurus lebih cepat, dan kode identitas rumah biasanya sudah siap. Buat pembeli, ini artinya jalan menuju PPN nol lebih pendek dan lebih pasti.
Emerald 70 di Kingspoint masuk kategori ini. Harga sudah termasuk PPN gratis, cicilan mulai sekitar Rp 5 juta per bulan, dan unitnya ready-stock siap huni — persis kondisi yang diminta aturan. Lokasinya di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, dekat Stasiun Bekasi untuk akses KRL, Summarecon Mall buat kebutuhan harian, dan pintu Tol Bekasi Barat untuk yang komuter ke Jakarta.
Kalau Anda mau memahami bagaimana rumah Rp 700 juta bisa bebas PPN dari sisi angka, baca rumah 700 juta PPN gratis di Bekasi. Untuk batas waktu serah terima yang menentukan apakah klaim Anda masuk hitungan tahun ini, ada di deadline BAST 31 Desember 2026. Dan supaya urusan pajak pembelian lain tidak ketinggalan, cek juga cara bayar BPHTB online lewat Coretax 2026.
Jadi, Tunggu atau Jalan?
Kalau yang ditunggu adalah bunga turun, itu taruhan yang hasilnya belum tentu datang tahun ini. Sementara insentif PPN sudah di depan mata, terkunci, dan nilainya jauh lebih besar dari selisih bunga yang dikhawatirkan. Buat pembeli unit siap huni, menunda justru berisiko kehilangan keringanan yang paling besar.
Yang perlu dilakukan sekarang cukup sederhana: pastikan unit incaran Anda berstatus rumah baru siap huni dengan dokumen pajak lengkap, lalu kunci sebelum tahun berganti. Insentifnya tidak akan menunggu sampai Anda yakin soal arah suku bunga.
Mau tahu cara klaim PPN DTP untuk Emerald 70?
Tim Kingspoint bisa bantu cek kelengkapan dokumen, simulasi cicilan, dan ketersediaan unit siap huni lewat WhatsApp, disesuaikan dengan rencana Anda.
Chat WhatsApp Sekarang