PPN DTP Rumah 2026 100%: Deadline Serah Terima 31 Desember Jadi Alasan Kuat Pilih Ready Stock di Bekasi

Pemerintah memperpanjang fasilitas Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun sampai 31 Desember 2026. Ketentuannya diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 90 Tahun 2025, yang ditetapkan 18 Desember 2025 dan berlaku efektif sejak 1 Januari 2026. Bedanya dengan skema tahun sebelumnya, tahun ini insentif diberikan penuh 100% sepanjang tahun, tanpa pembagian periode setengah-setengah seperti yang sempat berlaku di 2025.

Buat calon pembeli, ini kabar yang nyata nilainya. PPN rumah yang biasanya jadi beban tambahan di luar harga jual kini bisa nol rupiah. Tapi di balik angka 100% itu ada satu mekanisme administratif yang sering terlewat, dan justru di situ letak risikonya. Soalnya manfaat ini tidak menempel pada tanggal kamu tanda tangan akad, melainkan pada tanggal rumahnya benar-benar diserahkan.

Besaran dan Batasan Insentif

PMK No. 90 Tahun 2025 menetapkan PPN DTP sebesar 100% dari PPN terutang atas bagian harga jual sampai Rp 2 miliar, untuk rumah dengan harga jual paling tinggi Rp 5 miliar. Artinya, untuk rumah seharga sampai Rp 2 miliar, seluruh PPN-nya ditanggung pemerintah. Untuk rumah di rentang Rp 2 miliar sampai Rp 5 miliar, pembebasan hanya berlaku atas Rp 2 miliar pertama; sisanya tetap jadi kewajiban pembeli.

Ada beberapa syarat inti yang harus dipenuhi supaya rumah masuk kategori penerima fasilitas:

• Rumah baru siap huni, diserahkan pertama kali oleh pengembang, dan belum pernah dipindahtangankan.
• Harga jual maksimal Rp 5 miliar, dengan pembebasan 100% hanya atas porsi sampai Rp 2 miliar.
• Dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas, ditambah Berita Acara Serah Terima (BAST).
• Penyerahan dilakukan dalam periode 1 Januari sampai 31 Desember 2026.
• Satu orang pribadi hanya berhak atas satu unit.

Kunci yang Sering Terlewat: Tanggal BAST, Bukan Akad

Nah, di sinilah banyak orang salah baca. Dalam PMK 90/2025, insentif menempel pada penyerahan hak secara nyata atas rumah, yang dibuktikan lewat BAST. BAST adalah dokumen yang menandai rumah benar-benar diserahkan dari pengembang ke pembeli. Jadi yang menentukan bukan kapan kamu akad atau kapan kamu mulai bayar, melainkan kapan rumahnya selesai dan diserahterimakan.

Konsekuensinya langsung terasa kalau membandingkan dua tipe pembelian. Rumah indent, yang dibangun setelah pemesanan, punya jeda waktu konstruksi berbulan-bulan. Kalau serah terimanya jatuh di awal 2027, BAST-nya juga keluar di 2027, dan rumah itu otomatis di luar periode insentif. PPN yang tadinya bisa nol berubah jadi tambahan biaya nyata.

Rumah ready stock berada di posisi sebaliknya. Bangunannya sudah jadi, sehingga BAST bisa diterbitkan dalam tahun berjalan, jauh sebelum 31 Desember 2026. Manfaat PPN DTP-nya terkunci karena syarat tanggalnya terpenuhi. Makanya, untuk pembeli yang serius mengejar pembebasan 100% tahun ini, status rumah jadi pertimbangan yang sama pentingnya dengan harga.

Ready stock vs indent, dilihat dari deadline BAST

Kenapa Ini Relevan untuk Pembeli di Bekasi Utara

Buat yang sedang membandingkan pilihan di Bekasi Utara, dua produk Kingspoint kebetulan pas dengan logika ini, dan keduanya berada di bawah Rp 2 miliar sehingga dapat pembebasan penuh 100%.

Rumah Emerald 70 dibanderol di kisaran Rp 700 jutaan (harga sudah termasuk PPN), rumah dua lantai dengan luas tanah 47,25 m² dan luas bangunan 70 m², ukuran kavling 4,5 × 10,5 m, pondasi bor pile, cicilan mulai dari Rp 5 juta per bulan. Karena unitnya ready stock, BAST bisa diproses dalam tahun berjalan — persis posisi yang dibutuhkan untuk mengamankan PPN DTP sebelum deadline.

Ruko Sapphire ada di kisaran Rp 1,9 miliar — masih di bawah ambang Rp 2 miliar, jadi tetap masuk pembebasan 100%. Bangunan tiga lantai plus rooftop, luas tanah 72 m², luas bangunan 172 m², kavling 4,5 × 16 m, daya listrik 2200 VA. Buat pembeli yang butuh ruang usaha sekaligus mengejar efisiensi pajak tahun ini, kombinasi itu layak dihitung.

Lokasi: Pertimbangan di Luar Pajak

Insentif pajak memang jadi pemicu, tapi keputusan beli rumah jarang berhenti di angka PPN. Lokasi Kingspoint di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, berada di kawasan yang bebas banjir, 5 menit ke Stasiun Bekasi (akses KRL), 5 menit ke Summarecon Mall, dan 10 menit ke pintu Tol Bekasi Barat. Kawasan ini juga dekat dengan rencana jalur MRT Fase 3, dengan titik stasiun di Harapan Baru dan Karangsatria. Pengembangnya Mandiri Development.

Jadi kalkulasinya bertumpuk: pembebasan PPN 100% yang terkunci lewat status ready stock, harga di bawah ambang Rp 2 miliar, plus lokasi yang dekat simpul transportasi. Tiga hal itu yang membuat keputusan jadi lebih terukur ketimbang menebak-nebak kapan unit indent akan selesai.

Yang Perlu Dipastikan Sebelum Deadline

Insentif ini sah dan masih berjalan, tapi jam terus berdetak menuju 31 Desember 2026. Untuk memanfaatkannya secara aman, ada beberapa hal praktis yang perlu dikonfirmasi sejak awal: pastikan unit benar-benar berstatus ready dengan jadwal BAST dalam tahun berjalan, pastikan harga jual masuk batas (di bawah Rp 2 miliar untuk pembebasan penuh), dan pastikan dokumen AJB/PPJB lunas serta BAST diurus tepat waktu oleh pengembang. Soalnya pendaftaran BAST oleh penjual juga punya tenggat administratif sendiri di sistem perpajakan, jadi makin awal prosesnya berjalan, makin kecil risiko mepet deadline.

Langkah paling masuk akal: cocokkan dulu unit yang kamu incar dengan tiga syarat di atas, lalu minta simulasi yang memperhitungkan PPN nol dan jadwal serah terima yang realistis — bukan sekadar harga di brosur.

Baca juga: Rumah Indent vs Ready Stock: Mana yang Pas? · Biaya Notaris & PPAT Saat Beli Rumah di Bekasi · Lihat tipe Rumah Emerald 70