Sertifikat rumah yang dijaminkan ke bank tidak dalam kondisi polos. Waktu akad KPR ditandatangani, PPAT membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), lalu Kantor Pertanahan mencatat Hak Tanggungan itu di buku tanah sekaligus di sertifikat, dan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang dipegang bank sebagai bukti jaminan. Catatan tersebut tidak lenyap sendiri begitu cicilan lunas. Ada satu permohonan yang harus diajukan supaya hilang, namanya roya.
Roya itu apa, dan kenapa tidak jalan otomatis?
Roya adalah pencoretan catatan Hak Tanggungan di sertifikat tanah, dan yang menerbitkannya Kantor Pertanahan alias Kantah/BPN, bukan bank. Selama roya belum diproses, status hukum rumah masih terbebani hak tanggungan meskipun sisa utangnya nol rupiah.
Bank memang berkewajiban mengeluarkan surat roya atau surat keterangan lunas begitu pelunasan tercatat. Tapi mengantarkan berkasnya ke kantor pertanahan bukan otomatis jadi tanggung jawab mereka. Sebagian bank menawarkan jasa pengurusan, sebagian lagi menyerahkan map berisi sertifikat asli dan dokumen jaminan ke debitur, lalu urusan dianggap tutup. Map itu biasanya masuk lemari, dan di situlah masalahnya mulai mengendap.
Masalahnya baru terasa waktu rumahnya mau digerakkan
Selama rumah cuma ditinggali, sertifikat yang masih tercatat dibebani tidak mengganggu apa-apa. Tidak ada surat teguran, tidak ada denda, tidak ada tenggat. Yang bikin repot itu momen ketika rumahnya harus dipakai untuk sesuatu:
- Dijual. Notaris/PPAT tidak akan memproses AJB di atas sertifikat yang masih tercatat dibebani hak tanggungan. Transaksi tertahan sampai roya beres, dan pembeli yang sudah siap bayar bisa saja mundur atau minta harga ditawar karena legalitasnya dianggap belum bersih.
- Diagunkan lagi. Mau ambil pinjaman baru dengan jaminan rumah yang sama, bank berikutnya minta sertifikat dalam kondisi bersih dulu sebelum APHT baru dibuat.
- Dipecah atau diwariskan. Splitsing sertifikat dan balik nama ke ahli waris jalannya di atas sertifikat yang bebas catatan. Kalau pemiliknya sudah wafat sementara royanya belum diurus, urusan yang tadinya Rp 50 ribu jadi berlapis.
Jadi roya itu bukan urusan yang mendesak sampai tiba-tiba jadi sangat mendesak. Dan biasanya baru diingat waktu ada calon pembeli yang sudah menunggu tanggal tanda tangan.
Sebelum sampai ke tahap roya, ada baiknya paham dulu status hak atas tanahnya. Kami bahas bedanya di SHM vs HGB untuk rumah tinggal, dan cara membaca status terkini sertifikat di panduan sertifikat elektronik BPN 2026.
Dokumen yang perlu disiapkan
Daftarnya pendek, dan sebagian besar isinya berasal dari bank:
- Formulir permohonan roya
- Surat kuasa, bila pengurusannya diwakilkan
- Fotokopi identitas pemohon
- Sertifikat tanah asli
- Sertifikat Hak Tanggungan
- Surat roya atau surat keterangan lunas dari kreditur (bank)
Dua yang dicetak tebal itu yang paling sering jadi biang keterlambatan, karena keduanya dipegang bank selama masa kredit dan baru berpindah tangan di hari pelunasan.
Urutannya: bank dulu, baru BPN
- Pastikan pelunasan tercatat resmi di bank. Lunas di aplikasi belum tentu sudah selesai secara administrasi. Minta surat keterangan lunas plus surat roya.
- Ambil dokumen jaminan. Sertifikat tanah asli, Sertifikat Hak Tanggungan, dan surat roya diserahkan bank ke debitur.
- Periksa isinya sebelum meninggalkan bank. Cocokkan nama, nomor sertifikat, dan nomor Sertifikat Hak Tanggungan. Soalnya kalau ada yang kurang, jauh lebih gampang diurus saat itu juga ketimbang datang lagi dua tahun kemudian.
- Ajukan permohonan ke kantor pertanahan tempat tanahnya terdaftar. Rumah di Bekasi Utara berarti Kantah Kota Bekasi, bukan kantor tempat banknya berada.
- Bayar, tunggu prosesnya, ambil sertifikatnya. Setelah dicoret, catatan Hak Tanggungan di sertifikat resmi hilang.
Biaya Rp 50.000 dan waktu sekitar 5 hari kerja
Biaya roya Rp 50.000 per sertifikat, dan besarannya bisa berubah mengikuti kebijakan yang berlaku, jadi cek lagi ke kantor pertanahan setempat sebelum berangkat. Prosesnya sekitar 5 hari kerja, terhitung sejak berkas dinyatakan lengkap.
Bagian "dinyatakan lengkap" itu yang sering diremehkan. Hitungan lima hari baru mulai berjalan setelah petugas menerima berkas tanpa kekurangan. Datang dengan satu dokumen yang belum ada, hitungannya belum jalan sama sekali.
Yang sering bikin prosesnya macet
Banknya sudah merger atau ganti nama
Nama kreditur yang tercatat di sertifikat masih bank lama, sementara yang mengeluarkan surat lunas adalah bank hasil penggabungan dengan nama berbeda. Dua nama ini perlu disambungkan lewat dokumen pendukung dari pihak bank. Makin lama roya ditunda, makin panjang jarak antara nama di sertifikat dan nama bank yang ada sekarang. Ini alasan paling kuat untuk mengurus roya di bulan yang sama saat lunas, bukan "nanti kalau sempat".
Sertifikat Hak Tanggungan hilang
Map dari bank tersimpan bertahun-tahun, lalu waktu dibuka ternyata isinya kurang satu. Sertifikat Hak Tanggungan bukan dokumen yang bisa dicetak ulang sendiri, penggantiannya harus dikonfirmasi ke bank penerbitnya, dan itu memakan waktu tambahan di luar 5 hari kerja tadi.
Pemiliknya sudah pindah kota atau wafat
Permohonan roya bisa diwakilkan dengan surat kuasa, jadi pemilik yang kerja di luar kota tidak wajib datang sendiri. Tapi kalau pemiliknya sudah wafat, urusan roya bertumpuk dengan urusan ahli waris, dan dua-duanya harus jalan sebelum sertifikat bisa dipakai untuk apa pun.
Catatan: tulisan ini bersifat edukatif dan umum, bukan nasihat hukum. Biaya dan lama proses dapat berubah mengikuti kebijakan yang berlaku, jadi konfirmasikan ke kantor pertanahan setempat atau notaris/PPAT untuk kondisi spesifik sertifikat Anda.
Kenapa sebaiknya diurus di bulan yang sama
Hitung ongkosnya jujur-jujuran. Roya itu Rp 50.000 per sertifikat, sekitar 5 hari kerja, dan sekali dua kali datang ke kantor pertanahan. Bandingkan dengan mencari dokumen dari bank yang sudah berganti nama enam tahun lalu, sambil calon pembeli rumah menunggu kepastian tanggal AJB. Biaya resminya sama, yang berbeda cuma tekanannya.
Makanya begitu bank menyerahkan map berisi sertifikat asli dan Sertifikat Hak Tanggungan, jangan langsung masuk lemari. Itu tanda mulai, bukan tanda selesai. Buat yang sedang menimbang mempercepat pelunasan, urutan langkah setelahnya kami bahas di pelunasan dipercepat KPR di 2026.
Buat pembeli rumah baru yang tahun ini mengambil KPR, misalnya unit Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, roya memang urusan belasan tahun ke depan. Tapi dokumen yang diterima di hari akad itu persis dokumen yang nanti dicari lagi di hari roya. Simpan rapi, catat nomornya, dan tandai kantor pertanahan mana yang mencatat tanahnya. Versi kamu yang sudah lunas nanti bakal berterima kasih.
Mau tanya soal dokumen KPR Emerald 70?
Tim Kingspoint bisa bantu jelaskan dokumen apa saja yang diterima pembeli di hari akad Rumah Emerald 70 ready-stock di Bekasi Utara, termasuk mana yang wajib disimpan sampai KPR lunas nanti.
Chat WhatsApp Sekarang