Sepanjang 2026, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) makin rajin mencocokkan data sektor properti — dari data KPR bank, mutasi rekening sewa, sampai laporan perusahaan yang menyewa gedung dan ruko. Buat pemilik ruko, ada satu kewajiban yang sering luput dari radar: pajak atas uang sewa. Begitu sebuah ruko disewakan, apalagi ke perusahaan, ada Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 ayat (2) yang menempel di tiap rupiah sewa yang masuk.
Tarifnya 10% dari nilai bruto. Dasarnya Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. Sifatnya final, artinya sekali disetor untuk penghasilan sewa itu, urusan pajaknya dianggap selesai dan tidak dihitung ulang sebagai objek yang sama di SPT Tahunan. Yang bikin banyak pemilik ruko keliru bukan angka 10%-nya, tapi soal siapa yang wajib memotong dan menyetor. Jawabannya beda, tergantung penyewanya badan usaha atau orang pribadi.
Apa yang Dihitung sebagai "Nilai Bruto"
Sebelum bicara siapa yang motong, satu istilah perlu diluruskan dulu: nilai bruto. Banyak yang mengira 10% cuma dihitung dari uang sewa pokok. Padahal, kalau di perjanjian sewa ada komponen tambahan seperti biaya perawatan, keamanan, kebersihan, atau service charge, komponen itu ikut masuk hitungan bruto, sepanjang masih satu paket dalam kontrak sewa yang sama.
Contoh gampangnya: sewa ruko dipatok Rp120 juta setahun, ditambah service charge Rp12 juta. Dasar pengenaan pajaknya jadi Rp132 juta, bukan Rp120 juta, dan 10%-nya Rp13,2 juta. Makanya penting memisahkan mana yang benar-benar biaya sewa dan mana penggantian biaya murni di dalam perjanjian — soalnya itu yang menentukan angka pajaknya. Angka di sini ilustrasi ya; hitungan tepatnya bergantung isi kontrak.
Penyewa Perusahaan vs Orang Pribadi: Siapa Motong, Siapa Setor
Nah, ini inti yang paling sering salah kaprah. Kalau penyewanya badan usaha — PT, CV, yayasan, atau instansi yang berstatus pemotong pajak — merekalah yang wajib memotong 10% dari uang sewa, menyetor ke kas negara, lalu menerbitkan bukti potong untuk pemilik. Jadi pemilik ruko menerima uang sewa yang sudah dipotong, alias nett 90%.
Sebaliknya, kalau penyewanya orang pribadi biasa yang bukan pemotong pajak, tanggung jawab pindah ke pemilik. Pemilik yang harus menyetor sendiri 10% itu dan melaporkannya. Ringkasnya seperti tabel berikut.
| Kewajiban | Penyewa Perusahaan (PT/badan) | Penyewa Orang Pribadi |
|---|---|---|
| Memotong 10% dari sewa | Penyewa (perusahaan) | Tidak dipotong penyewa |
| Menyetor ke kas negara | Penyewa (perusahaan) | Pemilik ruko |
| Menerbitkan bukti potong | Penyewa menerbitkan, pemilik menyimpan | Pemilik simpan bukti setor sendiri |
| Melapor SPT Masa | Penyewa (perusahaan) | Pemilik ruko |
| Uang yang diterima pemilik | Nett, sudah dipotong 90% | Bruto, tapi wajib setor sendiri |
Kalau penyewanya perusahaan
Perusahaan yang menyewa ruko akan memotong 10% saat membayar sewa, menyetorkannya, lalu menerbitkan bukti potong PPh Pasal 4 ayat (2). Sejak DJP menerapkan sistem Coretax, bukti potong ini diterbitkan lewat sistem tersebut. Sebagai pemilik, mintalah bukti potong itu dan arsipkan baik-baik — itu bukti sah bahwa pajak sewamu sudah dibayar. Karena sifatnya final, pemilik tidak perlu menyetor apa pun lagi atas penghasilan sewa itu. Cara membaca dan menyimpan bukti potong di sistem baru ini kami bahas terpisah di panduan Coretax DJP 2026 untuk pelaporan PPh sewa.
Kalau penyewanya orang pribadi
Di sini pemilik yang jadi penyetor sekaligus pelapor. Alurnya: buat kode billing untuk PPh Final Pasal 4 ayat (2), setor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya setelah sewa diterima, lalu laporkan lewat SPT Masa paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Telat setor atau lapor bisa kena sanksi bunga. Mekanisme setor-sendiri untuk pemilik yang menyewakan ke perorangan ini sama persis dengan yang berlaku di hunian, dan sudah kami urai di panduan PPh Final 10% sewa rumah untuk pemilik.
Catatan: tulisan ini bersifat analitis dan edukatif, bukan nasihat pajak untuk kasus spesifik. Tarif, tenggat, dan tata cara pelaporan bisa berubah, dan penerapannya bergantung pada status penyewa serta isi perjanjian sewa. Untuk memastikan kewajiban ruko Anda — termasuk apakah penyewa berstatus pemotong pajak — cek ketentuan terbaru di laman resmi DJP atau konsultasikan dengan konsultan pajak. Semua angka di sini hanya ilustrasi.
Pengawasan Pajak Properti 2026 Makin Ketat
Yang perlu dicatat, DJP tidak lagi menunggu laporan sukarela. Dengan data perbankan dan pelaporan pihak ketiga yang makin terintegrasi, penghasilan sewa yang tidak dilaporkan lebih gampang ketahuan — apalagi kalau penyewanya perusahaan yang mencatat biaya sewa itu di pembukuannya. Jadi buat pemilik ruko, mencatat sewa dan menyimpan bukti potong bukan sekadar formalitas, tapi jaring pengaman kalau suatu saat ada pemeriksaan.
Makanya, sebelum tanda tangan kontrak, ada baiknya sudah jelas dari awal: penyewanya badan atau orang pribadi, siapa yang menanggung pemotongan, dan bagaimana bukti potongnya diserahkan. Kesepakatan yang rapi di depan menghindari salah paham soal "kok uang sewa yang masuk kurang" di belakang.
Nyambung ke Investor Ruko Sapphire
Buat yang lagi menimbang ruko sebagai aset sewa, hitungan pajak ini bagian dari gambaran imbal hasilnya. Ambil contoh Ruko Sapphire di Kingspoint Residence, Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, oleh Mandiri Development. Unitnya tiga lantai plus rooftop, luas tanah 72 m² dengan luas bangunan 172 m², daya 2.200 VA, di kisaran Rp1,9 M-an. Lokasinya 5 menit dari Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall Bekasi, cocok disewakan untuk kantor kecil atau gerai F&B.
Kalau unit seperti ini disewakan ke sebuah perusahaan, penyewa itu yang akan memotong dan menyetor PPh Final 10%, dan pemilik menerima sewa nett plus bukti potong. Kalau disewakan ke pedagang perorangan, giliran pemilik yang setor sendiri. Dua-duanya sah, cuma beda siapa yang pegang kewajiban administratifnya. Soal potensi permintaan sewa dari pelaku UMKM dan F&B di kawasan ini, kami ulas di momentum UMKM dan F&B untuk Ruko Sapphire di semester 2 2026.
Intinya, uang sewa ruko memang menggoda, tapi ada 10% yang sejak awal bukan hak pemilik. Tahu siapa yang wajib memotong dan menyetornya sejak sebelum kontrak diteken bikin arus kas sewa lebih jujur, dan urusan dengan kantor pajak jauh lebih tenang.
Mau info investasi & sewa Ruko Sapphire?
Tim Kingspoint bisa bantu jelaskan spesifikasi, harga, dan gambaran potensi sewa unit Ruko Sapphire di Bekasi Utara, biar Anda punya perhitungan yang jelas sebelum mengambil keputusan sebagai investor.
Chat WhatsApp Sekarang